Wohnungseigentumsrecht

Das Wohnungseigentumsrecht umfasst den Themenkomplex rund um den Erwerb von Wohnräumen sowie die damit verbundenen Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer. Es ist geprägt durch das auf Dauer angelegte räumliche und persönliche Näheverhältnis der Eigentümer.

In Deutschland gibt es etwa 43 Millionen Wohneinheiten. Rund 22 Millionen davon befinden sich in Gebäuden mit drei oder mehr Wohnungen – also typischen Mehrfamilienhäusern. Ein erheblicher Teil dieser Wohnungen besteht aus Eigentumswohnungen, die dem Wohnungseigentumsrecht unterfallen.

Die zentralen gesetzlichen Regelungen zum Wohnungseigentumsrecht finden sich an verschiedenen Stellen im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) sowie im Wohnungseigentumsgesetz (WEG).

Das Wohnungseigentumsrecht durchbricht den sachenrechtlichen Grundsatz der Einheit von Grundstück und Gebäude (Akzessionsprinzip), §§ 93, 94 BGB, wonach Gebäude und Gebäudeteile grundsätzlich nicht sondereigentumsfähig sind.

Begründung von Wohnungseigentum

Die Begründung von Wohnungseigentum ist sowohl bei neu zu errichtenden Gebäuden als auch bei Bestandsbauten möglich und üblich. Wohnungseigentum kann sachenrechtlich ausschließlich im Wege der Teilung durch Vertrag (§ 3 WEG) oder durch einseitige Teilung (§ 8 WEG) begründet werden.
Für den grundbuchlichen Vollzug der Teilung reicht grundsätzlich ein Eintragungsantrag (§ 13 GBO), eine Bewilligung (§ 19 GBO) und die öffentliche Beglaubigung (§ 29 GBO) aus. In der Praxis wird die Teilungserklärung oder Teilungsänderungserklärung jedoch in der Regel zusammen mit der Gemeinschaftsordnung notariell beurkundet.

Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum

Das Wohnungseigentumsrecht unterscheidet sachenrechtlich zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum:

Gemeinschaftseigentum:
Gemäß § 1 Abs. 5 WEG umfasst das gemeinschaftliche Eigentum das Grundstück und das Gebäude, soweit diese nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Das bedeutet in negativer Abgrenzung, dass alle Grundstücks- oder Gebäudeteile, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen, gemeinschaftliches Eigentum darstellen. Inhaber des gemeinschaftlichen Eigentums ist der einzelne Wohnungseigentümer, nicht die rechtsfähige Gemeinschaft. Die Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums steht gemäß § 16 Abs. 1 Satz 3 WEG grundsätzlich allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu; die Kosten sind gemäß § 16 Abs. 2 WEG grundsätzlich nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile zu verteilen. § 5 Abs. 2 WEG regelt, dass Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Eigentümer dienen, nicht dem Sondereigentum zugeordnet werden können.
Sondereigentum:
Gemäß § 3 Abs. 1 Satz 1 WEG ist Sondereigentum das Eigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude. Sondereigentum kann an Räumen, bestimmten Grundstücksteilen und wesentlichen Gebäudebestandteilen bestehen. Nach § 3 Abs. 1 Satz 2 WEG gelten auch Stellplätze als Räume und sind somit sondereigentumsfähig. Das Sondereigentum verleiht dem Berechtigten gemäß § 13 Abs. 1 WEG die Sachherrschaft über seinen Teil des Gebäudes. Innerhalb der Grenzen des § 14 WEG kann der Eigentümer grundsätzlich nach Belieben über das Sondereigentum verfügen, sofern keine abweichenden Regelungen in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung getroffen wurden. Insbesondere kann er es selbst nutzen, vermieten, verpachten oder anderweitig verwenden. Auch hier gilt gemäß § 5 Abs. 2 WEG, dass Gebäudeteile, die für den Bestand oder die Sicherheit erforderlich sind oder dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, selbst dann nicht sondereigentumsfähig sind, wenn sie sich innerhalb des Sondereigentumsbereichs befinden.

Sondernutzungsrecht

Darüber hinaus gibt es das Sondernutzungsrecht, das die sachenrechtliche Zuordnung nicht berührt. Gemäß §§ 10 Abs. 1 Satz 2, 16 Abs. 1 Satz 2 WEG kann durch Vereinbarung einem Wohnungseigentümer das ausschließliche Gebrauchs- und Nutzungsrecht an Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums eingeräumt werden, während zugleich der Mitgebrauch durch andere Eigentümer ausgeschlossen wird. Dies geschieht entweder durch schuldrechtliche oder – vorzugswürdig – verdinglichte Vereinbarungen.

Verwaltung des Wohnungseigentums

Das gemeinschaftliche Eigentum bedarf der Verwaltung. Zu diesem Zweck sieht das Gesetz die Bestellung eines Verwalters als Regelfall vor. Der Verwalter handelt im Namen der rechtsfähigen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Gemäß § 26 Abs. 1 WEG beschließen die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit über die Bestellung und Abberufung des Verwalters. Ist nichts anderes vertraglich vereinbart, kann der Verwalter jederzeit abberufen werden.

Rechte der Wohnungseigentümer

Der Wohnungseigentümer hat neben dem Recht zur Nutzung seines Sondereigentums und der Mitnutzung des Gemeinschaftseigentums auch das Recht, bauliche Maßnahmen am Sondereigentum vorzunehmen, sofern kein Gemeinschaftseigentum betroffen ist und anderen Eigentümern daraus keine unzumutbaren Nachteile entstehen (§ 13 Abs. 2 WEG). Zudem besteht ein Anspruch auf Zustimmung der Eigentümergemeinschaft zu bestimmten privilegierten baulichen Veränderungen am Gemeinschaftseigentum. Hierzu zählen insbesondere der barrierefreie Aus- und Umbau, das Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, Maßnahmen zum Einbruchsschutz, der Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität (z. B. Glasfaseranschluss) sowie die Stromerzeugung durch Steckersolargeräte.
Gemäß § 20 Abs. 4 WEG dürfen bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Eigentümer ohne dessen Zustimmung unbillig benachteiligen würden, weder beschlossen noch verlangt werden.
Darüber hinaus haben Wohnungseigentümer u. a. das Recht auf Mitbestimmung bei der Beschlussfassung über eine Hausordnung (§ 19 Abs. 1 WEG), ein Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen (§ 19 Abs. 4 WEG), ein Einsichtsrecht in die Beschluss-Sammlung (§ 24 Abs. 7 Satz 8 WEG) sowie ein Recht auf Erhalt des Vermögensberichts (§ 28 Abs. 4 Satz 2 WEG).

Pflichten der Wohnungseigentümer

Gemäß § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG ist der Wohnungseigentümer verpflichtet, die gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüsse der Gemeinschaft einzuhalten. Der weite und teils missverständliche Gesetzeswortlaut beschränkt sich hierbei auf die für das Gemeinschaftsverhältnis maßgeblichen Normen.
Darüber hinaus ist der Wohnungseigentümer verpflichtet, das Betreten seines Sondereigentums sowie sonstige Einwirkungen zu dulden, wenn diese auf Vereinbarungen oder Beschlüssen beruhen oder – mangels solcher – keine über das unvermeidliche Maß hinausgehenden Nachteile verursachen, § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG.
Gemäß § 14 Abs. 2 WEG besteht ferner die Pflicht, das Sondereigentum anderer Eigentümer nicht über das zumutbare Maß hinaus zu beeinträchtigen sowie bestimmte Einwirkungen zu dulden. Ein Wohnungseigentümer, der eine unzumutbare Einwirkung dulden muss, kann gemäß § 14 Abs. 3 WEG einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen.
Gemäß § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG trägt jeder Wohnungseigentümer die Kosten der Gemeinschaft, insbesondere für die Verwaltung und die Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seiner Miteigentumsanteile.