Mietrecht

Das deutsche Mietrecht spielt eine zentrale Rolle im Alltag: Rund 52,4 % der Bevölkerung leben in einem Mietverhältnis – so viele wie in keinem anderen europäischen Land. Gerade deshalb ist ein fundiertes Verständnis der mietrechtlichen Grundlagen für Mieter und Vermieter von großer Bedeutung.

 

Allgemeines und Besonderes Mietrecht​

Das deutsche Mietrecht ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt und unterteilt sich in zwei Bereiche:

• Allgemeiner Teil (§§ 535–548a BGB): Gilt für alle Arten von Mietverhältnissen, unabhängig von der Art der Mietsache

• Besonderer Teil: Enthält spezielle Vorschriften für die

  • Wohnraummiete (§§ 549–577a BGB)

  • Grundstücksmiete (§ 578 Abs. 1 BGB)

  • Gewerberaummiete (§ 578 Abs. 2 BGB)

  • Miete digitaler Produkte (§ 578b BGB)

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Der allgemeine Teil findet auch auf die besonderen Mietverhältnisse Anwendung, sofern keine spezielleren Regelungen im Besonderen Teil getroffen wurden.

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Was ist ein Mietvertrag? – Definition und Abgrenzung

Ein Mietvertrag (§ 535 BGB) ist ein Dauerschuldverhältnis, das die entgeltliche Gebrauchsüberlassung einer Sache oder eines digitalen Produkts auf Zeit zum Inhalt hat.

Dabei ist er abzugrenzen von:

• Der Leihe (§ 598 BGB), die durch eine unentgeltliche Überlassung von Sachen oder digitalen Produkten auf Zeit charakterisiert ist.

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• Dem Pachtvertrag (§§ 581 ff. BGB), der neben dem entgeltlichen Gebrauchsrecht an Sachen oder Rechten auf Zeit auch ein zusätzliches Recht zur Fruchtziehung (Sach- oder Rechtsfrüchte) gewährt.

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• Dem Verwahrungsvertrag (§§ 688 ff. BGB), bei dem nicht die entgeltliche Gebrauchsüberlassung auf Zeit, sondern lediglich die bloße Übernahme von Obhutsrechten geschuldet ist.

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Voraussetzungen eines wirksamen Mietvertrags

Ein Mietvertrag kommt zustande, wenn sich Mieter und Vermieter über die notwendigen Mindestinhalte einig sind:

• Mietsache

• Mietvertragsparteien

• Gebrauchsgewährung auf Zeit gegen Entgelt

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Eintreten eines Dritten in einen bestehenden Mietvertrag

• Eintrittsrecht bei Tod des Mieters (§§ 563 ff. BGB)
  Zum einen das gesetzliche Eintrittsrecht, welches einem bestimmten eintrittsberechtigten Personenkreis bei Tod des Mieters (§§ 563 ff. BGB) die Möglichkeit einräumt, im Wege der gesetzlichen Vertragsübernahme in das bestehende Mietverhältnis zwischen verstorbenen Mieter und Vermieter einzutreten.​​

 

• Kauf bricht nicht Miete (§§ 566 ff. BGB)
  Zum anderen die Vorschriften zum Kauf bricht nicht Miete (§§ 566 ff. BGB), wonach bei einer Grundstücksveräußerung des betreffenden Mietobjekts der Grundstückserwerber als neuer Eigentümer in das Rechtsverhältnis zu dem Mieter mit allen Rechten und Pflichten eintritt.

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Schriftform

Ein Mietvertrag kann grundsätzlich formlos geschlossen werden. Wird jedoch ein Vertrag für mehr als ein Jahr mündlich geschlossen, gilt er rechtlich als unbefristet

(§ 550 S. 1 BGB).

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AGB und Widerrufsrecht im Mietvertrag

Werden vorgefertigte Mietverträge oder Musterverträge genutzt, gelten die Vorschriften über Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) (§§ 305–310 BGB).

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Kommt ein Mietvertrag außerhalb von Geschäftsräumen oder als Fernabsatzvertrag zustande (z. B. per E-Mail), kann dem Mieter ein gesetzliches Widerrufsrecht zustehen (§§ 312, 312g, 355 BGB).

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Hauptleistungspflichten des Vermieters (§ 535 BGB)

• Gebrauchsgewährung der Mietsache auf Zeit​

• Übergabe in einem vertragsgemäßen Zustand

• Erhaltungspflicht: Instandhaltung und Instandsetzung während der Mietzeit

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Hauptleistungspflichten des Mieters (§ 535 Abs. 2 BGB)​

• Zahlung des Mietzinses
  Bei Wohnraummietverträgen (§§ 535, 549 BGB) hat die Zahlung des Mietzinses im Voraus, spätestens am dritten Werktag des Monats zu erfolgen (§ 556b Abs. 1 BGB). Bei Grundstücksmietverträgen (§§ 535, 578 Abs. 1 BGB) und Gewerberaummietverträgen (§§ 535, 578 Abs. 2 BGB) hat, sofern zwischen den Parteien vertraglich nichts Abweichendes vereinbart wurde, die Zahlung des Mietzinses im Nachhinein zu erfolgen (§ 579 Abs. 1 BGB)

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• Rückgabe der Mietsache nach Vertragsende (§ 546 BGB)

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Gewährleistungsrecht (§§ 536 ff. BGB)

Das mietrechtliche Gewährleistungsrecht (§§ 536 ff. BGB) betrifft die Rechte des Mieters bei Vorliegen eines Mietmangels der Mietsache. Der Anwendungsbereich der mietrechtliche Gewährleistungsrechte gilt in zeitlicher Hinsicht ab Überlassung der Mietsache, d.h. durch Besitzverschaffung. Nach der gesetzlichen Regelung kommen bei Vorliegen eines Mietmangels als Gewährleistungsrechte in Betracht:

• Instandsetzungsanspruch (§ 535 Abs. 1 BGB)

• Mietminderung (§ 536 BGB)

• Schadensersatz (§ 536a Abs. 1 BGB)

• Selbstvornahme und Aufwendungsersatz (§ 536a Abs. 2 BGB)

• Außerordentliche fristlose Kündigung (§ 543 BGB)

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Fazit: Das Mietrecht ist eine komplexe Rechtsmaterie

Das deutsche Mietrecht ist mit seiner verschachtelt aufgebauten Normstruktur und seiner unübersichtlichen Systematik eine komplexe Rechtsmaterie. Das undurchsichtige Normgefüge aus Mieterschutzvorschriften und dispositivem Recht erfordert stets eine Einzelfallprüfung. Die in der Praxis häufig anzutreffenden vorformulierten Wohnraum- oder Gewerberaummietverträge halten in bestimmten Fällen einer gerichtlichen Kontrolle der Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht stand. Vor dem Hintergrund der Rechtssicherheit ist es angeraten, dass sich Mieter und Vermieter professionell beraten lassen. Kontaktieren Sie mich gerne für eine mietrechtliche Beratung oder für die Durchsetzung Ihrer Ansprüche.